Desde que la inflación comenzó a subir en nuestro país muchos titulares de noticias y opiniones de expertos alertaban de que se frenaría la demanda de vivienda y que el precio corregiría su trayectoria alcista. Sin embargo, la presión de la demanda sobre la oferta creció en 2022 y se situó en niveles superiores a los alcanzados los dos años anteriores, según idealista/data. Sin ir más lejos, en diciembre de 2022 aumentó 0,11 puntos frente a diciembre de 2021. Y Madrid es la provincia ganadora, la que más presión de demanda de vivienda en venta tiene. Y el precio de la vivienda ha seguido subiendo: en enero creció un 5,4% más que hace un año.

¿Qué está pasando entonces? ¿quién compra vivienda en España en plena subida de tipos de interés y, por ende, del euríbor? Según la última encuesta realizada por idealista/data a más de 4.000 personas, el 70% de los que quieren comprar una vivienda ya tiene, al menos, una casa en propiedad. Esto significa que mucha gente compra vivienda por reposición, es decir, ya cuenta con una casa, pero busca otra diferente. En concreto, de las personas encuestadas, el 19% busca otra con comodidades mejoradas; el 17,4% compra por inversión; el 14,7%, busca una segunda residencia; el 14,3%, quiere una vivienda más grande, y el 6,2%, una más pequeña.  

Jesús Gil Marín, consejero delegado de la inmobiliaria Gilmar, sostiene que con la inversión en vivienda todavía se pueden obtener rentabilidades que están por encima del precio del dinero y esto puede estar motivando que el mercado se mantenga activo. “Además, la inversión extranjera está ayudando a la estabilidad en los precios, sobre todo los ciudadanos procedentes de Hispanoamérica -dada la incertidumbre política que atraviesan determinados países- que apuestan por España por razones tan obvias como la identidad cultural, lingüística e incluso gastronómica”, añade.

Además, los demandantes de casa son solventes. Casi el 50% de los encuestados no necesita hipoteca o si la necesita es de menos del 50% del valor de tasación del inmueble. Es decir, no hay tanta dependencia con una entidad financiera. Un 32,2% necesita entre el 50% y el 80% de hipoteca, mientras que un 13,9% necesita un préstamo de más del 80%. Sólo un 5,6% necesita una hipoteca del 100%.

El economista Miguel Córdoba apunta que a las personas que dependen de una hipoteca sí que les afectará el encarecimiento de los préstamos. No obstante, este experto recalca que el importe medio de las hipotecas es actualmente de unos 179.000 euros, lo que contrasta con los 258.000 euros de 2007, “sin tener en cuenta el 29,25% de inflación que ha habido en estos quince años, lo que haría que el importe medio en términos reales de una hipoteca actualmente es un 54% menor que lo que era antes de que estallara la burbuja inmobiliaria”.

Por último, indica que ha habido un efecto particular en relación con la subida de los tipos de interés (actualmente en el 3%), ya que la creciente inflación y el cambio de política del BCE han supuesto que muchos que estaban pensando en adquirir una vivienda hayan acelerado sus planes para conseguirla más barata antes de que se materializara la subida de tipos de interés. Probablemente, muchas de esas transacciones se han contratado a tipo fijo o mixto, ya que para hacerlo a tipo variable les da lo mismo el momento. “Ese exceso de hipotecas debería notarse en los próximos meses con una disminución en las contratadas en 2023, y además ya dará un poco lo mismo hacerlo a tipo fijo o a tipo variable, puesto que no creo que los tipos de interés vayan a superar el 5% y hacer una hipoteca al 3,5% o al 4% fijo o variable no va a tener apenas diferencia”, sentencia Miguel Córdoba.

En la encuesta de idealista/data, también se destaca que el demandante de vivienda tiene ingresos fijos, en concreto, el 91% cuenta con ingresos fijos, bien porque tiene un contrato fijo, porque es pensionista o porque es autónomo.

Hay más demanda que oferta de vivienda

El momento del mercado residencial actual es de tensión: hay más gente que quiere comprar que oferta. Aunque en algunas zonas de España se habla de disminución de la demanda y esto es cierto, pero en parte se debe a que la oferta es inferior y las compraventas se reducen, tal y como señala Luis Corral, CEO de Foro Consultores. Las últimas cifras de idealista arrojan que el stock de viviendas en venta publicadas sobre el total del parque residencial existente se situó en diciembre de 2022 en un 4,81%.

En términos de reducción de oferta, durante el final de 2022 se redujo un 7% interanual y la mayoría de capitales de provincia tiene ahora menos viviendas en venta de las que había hace un año. La mayor reducción se ha producido en Valencia, donde llega al 27%, y alcanza el 25% en Alicante. Le siguen las caídas de Cuenca (-24%), Ávila (-22%), Santander (-20%), Pontevedra (-18%), Melilla (-17%) y Segovia (-17%).

Además, la tipología de vivienda más buscada es la de segunda mano en buen estado (un 73,5% de los encuestados es lo que demandan), seguida de la vivienda usada a reformar y por último la obra nueva.

¿Qué pasa con la obra nueva? Luis Corral afirma que la falta de obra nueva se está trasladando a la vivienda de segunda mano. Un desequilibrio que no llega solo al mercado de compraventa, también al de alquiler, donde se incrementa el número de interesados en arrendar. Algunos, como los jóvenes, de manera forzosa. “Además, muchos proyectos que en condiciones normales irían destinados a la promoción se está derivando al alquiler, con lo que la falta de oferta de obra nueva en venta se agudiza aún más. Ante esta falta de oferta, hay psicosis por temor a quedarse sin casa. Y este desajuste provoca el mantenimiento de precios e incluso subidas puntuales”, añade Corral.

¿Por qué no hay vivienda nueva? La falta de proyectos en el mercado se debe al precio del suelo, los costes de construcción y los costes de financiación que son muy elevados. En opinión de Luis Corral, en estos momentos, el préstamo promotor está por encima del 5,5% y los costes ligados a la edificación del mes de noviembre han sido un 8,42% más elevados que en el mismo mes del año anterior y desde mayo de 2020 han subido más de un 20%, según datos publicados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA).

Qué tipo de vivienda se demanda por rango de precios

La encuesta de idealista/data refleja que la vivienda que más se busca en el portal es la que vale entre 100.000 y 200.000 euros, seguida de las que se anuncian por menos de 100.000 euros y en tercera posición, las que tienen un precio entre 200.001 a 300.000 euros.

Jesús Gil apunta que “hay una franja de precios en la que sí se está notando cierto ‘parón’. Si hablamos de viviendas de hasta 200.000 euros (aproximadamente), nos referimos a personas con unos ingresos muy ajustados, a los que la subida de los tipos les afecta en mayor medida dificultándoles el acceso a una vivienda por la vía del préstamo hipotecario. Pero desde 200.000 - 300.000 euros en adelante, tanto los españoles como los extranjeros siguen confiando en la vivienda como instrumento de ahorro e inversión, además de los compradores de reposición y el perfil de comprador/inversor con alto poder adquisitivo, que maneja otros presupuestos y apuesta por la seguridad que ofrecen las zonas prime, que siempre tendrán una alta demanda”.

Metodología

El dato de presión de la demanda sobre la oferta se basa en el número de 'leads' (contactos por email y contraofertas) recibidos por anuncio en idealista. Por un lado, los ‘leads’ muestran la demanda de vivienda por parte de los usuarios. Por otro lado, el número de anuncios mide la oferta de vivienda disponible en el portal. De esta manera, el indicador sintetiza la presión de la demanda sobre la oferta en cada zona de España y para cada segmento de mercado (venta y alquiler), y se utiliza para medir situaciones de calentamiento o enfriamiento del mercado cuando la demanda relativa es alta o baja respectivamente. Unos datos que analiza idealista/data.