PLAZAS DE GARAJE, UNA INVERSIÓN EN ALZA

¿Por qué invertir en plazas de garaje?

Si comparamos la rentabilidad de un producto financiero medio, como los depósitos de muchas entidades financieras, encontramos que ofrecen rentabilidades en torno al 2% anual.

Sin embargo, en el caso de las plazas de garaje en ciudades de alta demanda como Madrid o Barcelona, la rentabilidad se sitúa en torno al 6%. Ni que decir tiene que además de los ingresos por alquiler, la propiedad se revalora con el tiempo, lo que eleva su rentabilidad a largo plazo además de proveernos de ingresos mensuales regulares.

¿Qué gastos supone tener una plaza de garaje?

Al igual que en el caso de las viviendas, una plaza de garaje requiere una serie de gastos anuales que debemos tener en cuenta a la hora de analizar su rentabilidad.

Se trata de los gastos de comunidad, que siempre serán menores que los que lleva aparejada una vivienda y del IBI, que también se paga al ayuntamiento correspondiente.

En el primero de los casos, los gastos de comunidad medios de una plaza de garaje en una gran ciudad rondan los 50€ trimestrales y el IBI los 150€ anuales.

Otros factores determinantes

Existen otros factores importantes a la hora de invertir en este tipo de producto inmobiliario. Toma buena nota:

El precio

Invertir en garajes se ha convertido en una opción al alcance de muchos, debido sobre todo al desplome de los precios, que ha hecho posible la compra de plazas a precios inferiores a los 60.000 euros.

La financiación

La inmensa mayoría de los pequeños inversores no necesitarán de un crédito para acceder a la compra de una plaza de garaje, puesto que los importes están al alcance de muchos. La horquilla de precios en ciudades como Madrid y Barcelona oscila entre los 15.000 y 25.000 euros.

El mantenimiento

Como ya hemos comentado, el mantenimiento de una plaza de garaje es muy básico, por lo que las cuotas de la comunidad deberían oscilar entre 50 y 60 euros trimestrales.

Flexibilidad de los contratos

Las plazas de garaje no están sujetas a la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que los plazos y cláusulas no son tan restrictivos, lo que favorece a los propietarios.

Alta demanda

Existe una enorme demanda de plazas de aparcamiento en las grandes ciudades. Además, y como consecuencia de la crisis, muchos propietarios de plazas sacaron al mercado un gran número de ellas, pues era una forma rápida de conseguir liquidez. Como consecuencia bajaron los precios de las plazas en venta, pero la demanda sigue siendo aún muy alta.

Por último, aunque la economía de nuestro país está en recuperación, todavía son muchos los que prefieren alquilar una plaza en lugar de comprarla.

Liquidez

Vender una plaza de garaje no es lo mismo que vender una casa, el proceso y el precio es mucho más flexible, lo que permite que en caso de necesitar el dinero, podamos recuperar la inversión en un plazo de tiempo relativamente rápido.

Los Impuestos por la compra

Si te estás planteando invertir en plazas de garaje, o recomendar a un cliente que la compre si eres agente inmobiliario, debes conocer el tipo de carga que se aplicará.

En el caso de que la plaza la venda directamente el promotor, se le aplicará el 21% de IVA. Sólo en caso de que la plaza vaya asociada a la compra de una vivienda y no se adquieran más de dos, este tipo impositivo se podrá reducir al 10%.

Y otra salvedad, la plaza que nos venda el promotor deberá ser de “primera entrega”, es decir, aunque sea nueva, si el promotor la ha vendido a otra empresa o la ha alquilado por un tiempo superior a dos años, ya no se considera “nueva” y entonces se aplicará el 21% de IVA.

En caso de que la plaza sea de “segunda mano” tributa a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Impuestos que deben pagar los propietarios

Es frecuente pensar que como las plazas de garaje no están sujetas a la Ley de Arrendamientos Urbanos no hay que declarar los ingresos que percibimos por ellas. Nada más lejos de la realidad. Son rendimientos de capital inmobiliario y como tal debemos declararlos en el IRPF.

Esto no quiere decir que no podamos desgravar los gastos que supone tener en propiedad una plaza de garaje, porque como ya hemos comentado, sí existen una serie de gastos aparejados, como el IBI y los gastos de comunidad que debemos abonar.

En resumen, los gastos deducibles de una plaza de garaje son:

• Gastos de mantenimiento como limpieza, reparaciones, etc.

• Las primas del seguro del garaje

• Agua y luz

• IBI y tasas de basura.

  En este caso debes saber que a veces se pagan los impuestos municipales de forma conjunta y que debes pedir a tu administrador la información particular aplicable a la plaza que tienes en propiedad. Además, no en todos los municipios se paga la tasa de basuras.

• Hipoteca

  Si estás pagando una hipoteca por la plaza de aparcamiento, puedes deducirte los intereses de la misma.

• Inmobiliaria

  Como profesional inmobiliario sabrás que con frecuencia las inmobiliarias funcionan como intermediarias en el alquiler de garajes . Si emites una factura, estos gastos son deducibles en el IRPF del propietario.

• Amortización

  Es conveniente que consultes a un gestor para que calcule este punto, porque no es fácil para el que no tiene formación fiscal.

Análisis del panorama de las plazas de garaje en alquiler

Como hemos comentado, se trata de un producto inmobiliario de gran rentabilidad. Para que te hagas una idea de cuánto cuesta una plaza de garaje, en las mejores zonas de la capital (conocida como zona prime), se puede adquirir desde 50.000 o 60.000 euros para alquilarla por 200 euros al mes.

Estas cifras bajan a medida que nos alejamos de las zonas más exclusivas. Por ejemplo, en el Barrio de Salamanca en Madrid se puede adquirir una plaza de garaje por 30.000 o 40.000 euros y alquilar por 150/180 euros. En zonas todavía más alejadas del centro los precios de compra y alquiler bajan, si bien es cierto que la rotación no es tan alta y las posibilidades de alquilar la plaza con rapidez, se reducen.

Precauciones a la hora de invertir en plazas de garaje

Si como profesional inmobiliario, deseas asesorar a propietarios y vendedores de plazas de garajes, estas son algunas de las precauciones a tener en cuenta antes de comprar.

1. Conocer las cargas que pesan sobre la propiedad

   No sería la primera vez que se compra una plaza de garaje sin esta precaución. Para ello es necesario solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. En este caso, la plaza de garaje deberá figurar como finca registral independiente, puesto que en caso contrario serán necesarios una serie de trámites añadidos.

2. Asegurarse de los gastos comunes de la plaza, ordinarios y extraordinarios

   Para ello es necesario examinar la escritura de división horizontal de la finca y de los estatutos y cerciorarse de la cuota de participación que corresponde a nuestra plaza de garaje.

3. Estado de deudas

   A fin de que no haya sorpresas con la comunidad de propietarios, es conveniente solicitar un certificado de esta al corriente del pago con la misma, trámite que se puede realizar a través del administrador de la finca.

4. Contrato de compraventa

   Normalmente la adquisición de la plaza se hará mediante un contrato de compraventa, que puede llevar además un pacto de arras en el que se especifiquen las condiciones así como la fecha de formalización mediante escritura pública.

5. Impuesto de Bienes Inmuebles

   Desgraciadamente en el caso de que el antiguo propietario no esté al corriente de pago de este impuesto, el Ayuntamiento correspondiente puede reclamar al actual propietario. Para evitar tener que cargar con las cuentas pendientes de otros, conviene asegurarse de que antes de la venta, todos los impuestos están liquidados.

6. Limitaciones comunitarias

   Por último al posible comprador le conviene saber si existe alguna limitación por parte de la comunidad de propietarios al alquiler de las plazas de garaje. En algunas comunidades de propietarios se limita el alquiler a los miembros, lo que supondría un problema a la hora de alquilarlas a terceros no residentes en la finca.

¿Comprar sólo una o varias plazas de garaje?

Existe mucha literatura de expertos en la materia en ambos sentidos. Hay quien afirma que con una sola plaza de garaje la rentabilidad es muy baja y quien afirma que se puede empezar por poco.

La realidad es que las plazas de garaje requieren una inversión mucho menor que otros activos inmobiliarios, como viviendas, oficinas o locales comerciales. En este sentido es obvio que obtendremos más por nuestro dinero si compramos más de una plaza.

La zona en la que estemos planteando comprar para alquilar será la que determine nuestra capacidad de adquirir más de una plaza.

Además, cada vez es más frecuente ver lotes enteros de plazas de garaje a la venta, en lugar de plazas sueltas. Se trata de una forma de inversión más rentable para los propietarios en zonas históricas, debido a que todavía existen edificios enteros en manos de particulares que no quieren o no pueden dedicarse a la explotación de las plazas de forma individual y prefieren vender lotes enteros. Esto representa una muy buena oportunidad para aquellos que estén pensando en invertir en plazas de garaje y dispongan de recursos disponibles.

Señalar además, que la recuperación de los precios no afecta de la misma forma a las viviendas en general que a las plazas de garaje. Desde el punto de vista de la psicología del consumidor las circunstancias que rodean a unas y otras son completamente diferentes.

La plazas de garaje la necesitan dos tipos de personas distintas, aquellas que viven en zonas donde las casas no tienen aparcamiento propio o es escaso y las que buscan aparcamiento por trabajo.

En el primero de los casos la plaza de garaje se convierte en parte de lo que estamos dispuestos a pagar por la vivienda, siendo normalmente una decisión más fácil de tomar. En el segundo de los casos, los usuarios renunciarán con mayor facilidad a ella en caso de que los precios se vuelvan prohibitivos.

De hecho, es precisamente ésto lo que sucedió en el estallido de la burbuja, puesto que incluso antes de que el mercado se inundara de pisos que los propietarios no podían pagar, las plazas de garaje ya anunciaban que la situación no era buena. Por tanto, invertir en plazas de garaje supone un excelente termómetro de la realidad del mercado inmobiliario.

Por último, destacar que existen grandes empresas que ofrecen zonas de aparcamiento para particulares a precios muy competitivos que hacen la competencia a aquellos propietarios con plazas de garaje para alquilar. Algo que se debe tener en cuenta antes de tomar la decisión final de adquirir una plaza como inversión.