"El mercado de la vivienda juega un papel fundamental en la estabilidad macroeconómica. Sus vínculos estrechos con la economía real y el sector financiero lo convierten en una bisagra que puede amplificar los desequilibrios en ambas direcciones, a través de múltiples canales. Algo que se puso especialmente de manifiesto en España durante la crisis de 2008, cuando tras estallar la burbuja en el mercado residencial se produjo un intenso ajuste del empleo en el sector, una drástica caída de precios y una escalada de la morosidad bancaria que terminó deteriorando la solvencia de buen número de entidades. Pero la sensación es que esta vez el sector no se encuentra en el epicentro de la crisis".

Así arranca el último estudio de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) sobre en qué punto se encuentra actualmente el mercado de la vivienda y, si como sucedió en el pasado, el sector residencial se convertirá en un elemento desestabilizador para la economía española en plena crisis del covid-19. Una teoría que descarta completamente por varios motivos. 

Según explica el organismo, "no hay síntomas de sobrevaloración, sobreoferta o relajación de los estándares crediticios. Y, además, la situación financiera y de vulnerabilidad de los hogares es más robusta que en la crisis anterior". De hecho, recuerda que, tras el parón inicial de la pasada primavera (en pleno primer estado de alarma y con el cierre total de la actividad como telón de fondo), el mercado de la vivienda ha ido mejorando poco a poco, hasta recuperar la tendencia de moderación que venía registrando antes del estallido de la pandemia.

Por ejemplo, recuerda que a partir de julio se inició una fase de recuperación que permitió corregir buena parte de la caída del primer semestre, gracias, entre otras cosas, a la demanda embalsada en los meses de mayores restricciones o al buen comportamiento de las preventas de las promotoras. Así, la fundación insiste en que las señales positivas en la segunda mitad de año se produjeron en la actividad, los precios y el flujo de préstamos para la compra de vivienda, lo que califica como "un buen termómetro para valorar el pulso del sector". 

Por eso, y a pesar de que el recuerdo del negativo protagonismo del sector en la última crisis de la economía española y los temores a un drástico deterioro de los principales condicionantes de la demanda (empleo, renta de las familias, etc.) hicieron temer que un intenso ajuste en la actividad y en el valor de los activos residenciales desencadenase una nueva espiral recesiva, "el mercado de la vivienda en España no se encuentra entre los sectores más afectados por la pandemia", recalca Funcas.

Y añade que, tras el fuerte ajuste inicial, "la actividad se ha recuperado más rápida e intensamente que en otros sectores y, prácticamente, se ha retornado a los niveles existentes antes de marzo de 2020", sin que se haya "producido un fuerte ajuste como se temía en un primer momento. Detrás de esta evolución están las políticas dirigidas a proteger las rentas de los agentes económicos (ERTE, moratorias hipotecarias...) y a mantener una elevada laxitud en las condiciones financieras, así como el teletrabajo".

Por otro lado, la fundación señala que la tendencia de la vivienda sigue apuntando a un ajuste de precios, aunque ésta "va a ser mucho más digerible que en la crisis anterior". En su opinión, la moderación del mercado  probablemente tendrá más incidencia en la actividad que en los precios.

Los datos que nos alejan de 2008

Para entender por qué la situación actual de la vivienda está lejos de la que se produjo en la anterior crisis, el informe repasa algunos datos de mercado.

Uno de ellos es la inversión en vivienda en España, que actualmente representa en España un 5,4 % del PIB nominal, por debajo de la media de los últimos 25 años (7,2% del PIB) y del promedio de los países europeos (5,6%). Los máximos históricos en esta partida se alcanzaron en 2006, cuando la inversión en vivienda en España llegó a representar un 11,8% del PIB nominal, casi duplicando la media de la UEM (6,7%).

Otra cifra que destaca es la oferta de vivienda nueva y la creación de nuevos hogares (potencial demanda). En este sentido, el estudio destaca que "el ajuste en 2020 fue casi completo (89.600 nuevos hogares frente a 86.548 visados), lo que contrasta con la situación de 2008, cuando los visados (cerca de 900.000 anuales), prácticamente duplicaban la formación de hogares (450.000). La misma señal transmitiría la amplia absorción de las viviendas terminadas por parte del mercado en 2020 (83.878 viviendas terminadas y 82.543 compraventas de vivienda nueva)". En todo caso, añade Funcas, "podría existir una cierta insuficiencia de vivienda nueva en el corto plazo, al contrario de lo que ocurría en 2008".

También recuerda que los precios todavía siguen de media un 23% por debajo del récord registrado en pleno boom inmobiliario, y que el diferencial de la rentabilidad bruta del alquiler (3,7%) con la del bono con vencimiento a 10 años (0,3%) se encuentra en niveles máximos, lo que refleja que "la presencia de una demanda especulativa en el mercado del alquiler es muy inferior a la del período 2006-2013, cuando la rentabilidad bruta del alquiler en España era inferior a la de los bonos soberanos. Solamente un inversor que tenga expectativas de fuertes revalorizaciones en el precio estaría dispuesto a comprar un activo con una rentabilidad anual inferior a la del activo libre de riesgo", señala Funcas. 

También existen diferencias en los niveles de esfuerzo y accesibilidad de la vivienda. Actualmente, para comprar una vivienda de tamaño medio en España se necesitan 7,3 años de renta bruta, frente a los 9 años necesarios en el máximo de la burbuja. De hecho, la cifra está más cerca de los 6 años registrados entre 2014 y 2016, en los primeros años de recuperación económica. La fundación cree que a medio plazo no debería situarse en niveles preocupantes, dado que estamos en un momento de tipos de interés ultrabajos, siempre y cuando el crecimiento de la renta de las familias esté en línea con la evolución de los precios de los inmuebles. 

Por último, el estudio descarta que existan tensiones relacionadas con la financiación para la compra de vivienda. Actualmente, los préstamos hipotecarios se conceden a un plazo medio cercano a 24 años, frente a los 28,3 años de 2008; mientras que el porcentaje de hipotecas que financian más del 80% del valor del inmueble permanece cerca de mínimos (suponen menos del 10% del total).

La banca, además, ha reducido drásticamente su exposición al ladrillo, pasando del 50% de 2008 al 20% actual, mientras que el endeudamiento de los hogares vinculado a la vivienda supone actualmente el 39,2% del PIB y representa el 62,7% de la renta disponible de las familias, por debajo de la media de la UEM (44,2% y 73,6%, respectivamente). En cambio, en 2008 se daba el escenario inverso: el endeudamiento para compra de vivienda llegó a representar más de un 90% de la renta disponible española, frente al 65% en Europa.

Asimetrías y potenciales cambios 

Ahora bien, a pesar de que la vivienda no se encuentra en el epicentro de la crisis como sucedió en 2008, el informe sí recalca que existen asimetrías en el mercado y alerta de posibles cambios a raíz de la crisis sanitaria. Por ejemplo, afirma que hay diferencias en el comportamiento del sector residencial entre las regiones, como también entre vivienda nueva y usada o entre la demanda residente y la extranjera. 

Y también sostiene que el mercado necesita "reequilibrarse ante potenciales cambios en el patrón de demanda (búsqueda de casas con mayor superficie, alejadas del centro de las ciudades y con espacios verdes) y digerir los ajustes que se pueden producir en el mercado de alquiler. Pero, en todo caso, parece que los ajustes se producirán más vía cantidades que precios". 

Con todo, concluye Funcas, "esta vez parece que el mercado de la vivienda va a jugar un papel diferente al de la última crisis. Sobre todo, si las políticas de apoyo macroeconómico se mantienen todo el tiempo que sea necesario y se aprovechan los fondos europeos para programas de rehabilitación y eficiencia energética".