Cuando se vende o se hereda una vivienda hay que pagar la Plusvalía municipal, un impuesto que grava el valor del terreno en caso de que haya habido una ganancia para el contribuyente. Este tributo puede autoliquidarse o en algunas ocasiones el ciudadano debe presentar la “declaración de liquidación” para informar al ayuntamiento correspondiente de la transmisión: éste le notifica posteriormente una liquidación cuantificando el impuesto. El problema es que el consistorio suele tardar más de seis meses en notificar, con lo que el procedimiento caduca para alegría del contribuyente: puede evitar el pago de este impuesto.

¿Qué pasa si el ayuntamiento de turno notifica la liquidación más allá del plazo de seis meses? José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que si el contribuyente cumple con su obligación de declarar el impuesto en plazo (30 días hábiles para transmisiones intervivos y seis meses, prorrogables a un año en caso de inmuebles heredados), el Ayuntamiento tiene tan solo seis meses para notificarle la liquidación de la plusvalía municipal. Y este plazo empieza a contar no desde la fecha en que presentó el contribuyente la declaración, sino desde el último día que había para hacerlo. Por el contrario, si el contribuyente presentara la declaración fuera de plazo, los seis meses para notificarle la liquidación se cuentan desde el día siguiente a la presentación de la citada declaración.

El artículo 129.1 de la LGT es claro al disponer que “la Administración tributaria deberá notificar la liquidación en un plazo de seis meses desde el día siguiente a la finalización del plazo para presentar la declaración”.

Pero el experto asegura que los ayuntamientos suelen tardar más de seis meses en girar la liquidación del impuesto, lo que favorece al contribuyente. Y es que el artículo 130 de la Ley General Tributaria establece que el procedimiento de declaración con liquidación finaliza “por caducidad, una vez transcurrido el plazo de seis meses (desde el día siguiente a la finalización del plazo para presentar la declaración) sin haberse notificado la liquidación, sin perjuicio de que la Administración tributaria pueda iniciar de nuevo este procedimiento dentro del plazo de prescripción.”

¿Qué supone esto para el contribuyente? Salcedo recuerda que la caducidad supone que nada de lo actuado ha interrumpido la prescripción. “Y nada es nada. Es decir, ni la declaración del contribuyente, ni la liquidación del Ayuntamiento, ni el recurso que pudiera haber presentado el contribuyente para solicitar se declare tal caducidad, ni tampoco la resolución, administrativa o judicial, que le dé la razón, y considere caducado el procedimiento, tendrán tal efecto interruptivo”, señala el experto.

Esto significa que, una vez declarada la caducidad del procedimiento de declaración con liquidación, existe la posibilidad de que el Ayuntamiento ya no pueda iniciar de nuevo el procedimiento, porque ha prescrito este derecho. Ello será así, incluso en el caso de que el contribuyente hubiera presentado su declaración fuera de plazo. Así lo ha recordado recientemente el TEAC, en resolución de 26-2-2021, que sigue la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en sentencia de 25-11-2019 (6270/2017).

Y es que el Alto Tribunal, en respuesta a la cuestión de si “una declaración extemporánea interrumpe la prescripción y, en consecuencia, el reinicio del expediente puede considerarse efectuado sin haberse cumplido aún el plazo de prescripción”, decidió que “declarada la caducidad de un expediente iniciado por declaración, los actos del mismo, incluyendo la declaración, no interrumpen el plazo de prescripción, por lo que sólo puede reiniciarse el procedimiento si no ha transcurrido el plazo legalmente establecido.”

Qué deben hacer los contribuyentes

Salcedo aconseja que lo más prudente es no alegar caducidad en un primer momento porque entonces el Ayuntamiento tendrá todo el tiempo del mundo para estimar el recurso presentado y volver a empezar de cero. Por ello, recomienda retrasar lo más posible la alegación, ganar tiempo. O lograr que, al menos, el ayuntamiento de turno no tenga apenas margen para iniciar de nuevo el procedimiento.

“Estamos, en definitiva, ante una vía procesal mediante la que es posible anular cualquier liquidación de plusvalía. Y ello, independientemente de que haya existido ganancia o pérdida en la transmisión”, señala José María Salcedo.

Qué pasa si el contribuyente no declara la venta o la herencia de la vivienda

La cuestión cambia mucho si es el contribuyente el que no declara la venta o la herencia de una vivienda. Es decir, cuando ni siquiera presenta la declaración exigida por la ordenanza municipal. En este caso, el Ayuntamiento iniciaría un procedimiento de comprobación limitada para comprobar la falta de declaración del tributo y, acto seguido, proceder a su liquidación.

“El plazo que tiene la Administración para iniciar dicho procedimiento de comprobación limitada es el general de prescripción. Es decir, el de cuatro años contados desde el último día que tuvo el contribuyente para presentar la declaración del impuesto”, sentencia Salcedo.

Qué es la plusvalía y cuándo se paga

Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión.

La fórmula de cálculo de este impuesto no tiene en cuenta el precio de compraventa, ni la ganancia obtenida, sino tan solo el valor catastral del inmueble. El cálculo del impuesto se hace en función de unas tablas de coeficientes que corrigen el importe que debemos de pagar en función del tiempo durante el que se ha mantenido la posesión del inmueble con un máximo de 20 años.

Este impuesto debe pagarse cada vez que haya una transmisión, ya sea por compraventa o permuta. En líneas generales, paga la plusvalía quien transmite el inmueble, excepto en la herencia o donación que lo paga quien lo recibe.

Dónde y cómo se tramita la plusvalía

El impuesto debe tramitarse en el Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble en el plazo de 30 días naturales desde la transmisión, si ha sido por actos intervivos (compraventa, donación), o de 6 meses, prorrogables a un año, desde el fallecimiento si ha sido adquirido por herencia.

La ordenanza municipal es la que establecerá, para cada Ayuntamiento, si hay que presentar una declaración con toda la documentación referente a esa transmisión y es el Ayuntamiento el que notificará la liquidación resultante, con su plazo de pago en voluntaria. O si, por el contrario, es el contribuyente el que debe autoliquidar el impuesto. Es decir, declararlo, cuantificarlo, e ingresarlo en las arcas municipales.