La banca, cada vez más interesada en la vivienda de alquiler: se avecina más financiación y gestión de proyectos

Los expertos prevén que aumente la financiación de proyectos 'build to rent' y que aumenten las inversiones inmobiliarias

13 septiembre 2021, 6:04

La banca cada vez mira más de cerca a la vivienda de alquiler. Un mercado para el que se espera una gran demanda durante las próximas décadas y que ya prácticamente es considerado como un activo financiero.

La apuesta bancaria está siendo global, e incluso hay entidades que tienen planes para convertirse en grandes arrendadores. El británico Lloyd’s, por ejemplo, ha creado recientemente su propia marca de alquiler de viviendas, a la que ha bautizado como Citra Living, y ha trazado agresivos planes de crecimiento. Aspira a construir viviendas para crear una cartera con 50.000 unidades en arrendamiento a lo largo de la próxima década, lo que le convertirá en el mayor casero de Reino Unido.

El gigante financiero de la inversión estadounidense Goldman Sachs también ha decidido entrar en el sector, al igual que el australiano Macquarie, que ha lanzado su propia plataforma y prevé invertir 1.000 millones de libras en el alquiler a través del negocio del ‘build to rent’ (construir para arrendar).

En el caso español, en cambio, los expertos descartan una entrada masiva de los bancos en este mercado de forma directa, aunque reconocen que hay un interés latente por seguir financiando nuevas promociones que aumenten la oferta. E incluso creen que podrían buscar fórmulas para gestionar los inmuebles, pero sin llegar a tenerlos en propiedad.

La vivienda en alquiler, un activo refugio

La vivienda en alquiler está ganando peso en las carteras de inversión internacionales por varios motivos.

Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), explica que “las rentas del alquiler son una referencia fundamental en el mercado residencial y este último una referencia para los inversores. En estos momentos, el acceso a la vivienda no es sencillo y hay un mercado de alquiler muy activo. Además, aún existe un excedente de vivienda no ocupada y de promociones a las que hay que dar salida desde hace años para las que el alquiler es una opción. Con los tipos de interés tan reducidos o negativos, se ha convertido en una opción interesante y atractiva para un número considerable de inversores”.

En opinión de Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, “el negocio del alquiler es patrimonialista y estable. A su vez tiene un riesgo contenido derivado de trabajar una masa crítica importante y, además, con ratios de alquiler que han subido en los últimos años. A esto se une que los costes de gestión que supone esa masa crítica son baratos en relación con los ingresos. Teniendo en cuenta esto, es un activo rentable y puede ser un buen refugio si se analiza bien lo que se compra”.

Tal es el interés que hay por la vivienda en alquiler que, según Enrique Losantos, CEO de la consultora JLL en España, “estamos en un boom que no habíamos visto nunca en nuestro país. Si a las tendencias de crecimiento de la población, movilidad geográfica, flexibilidad laboral, urbanismo y dificultades de los jóvenes para comprar una casa, sumamos que existe un mercado completamente obsoleto, es una buena alternativa para el mercado institucional. De hecho, diría que es el sector inmobiliario más importante de todos en estos momentos, mucho más que el logístico o las oficinas”.

En esa misma línea, Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers en España, defiende que “la vivienda a largo plazo ya casi se considera un activo financiero. Un activo que te protege de la inflación, que tiene una rentabilidad media de entre el 3% y el 5% y para la que hay una demanda prácticamente infinita. Dentro de 30 o 40 años, habrá mucha más gente que viva de alquiler que ahora”.

El freno regulatorio de la banca

A pesar de que los inmuebles en arrendamiento tienen un riesgo bajo (cuenta con múltiples inquilinos) y una rentabilidad estable (contratos que duran varios años), la regulación bancaria impide a las entidades entrar de lleno en el mercado.

“La banca española tiene una gran dependencia del Banco Central Europeo (BCE), cuya regulación perjudica a todas las inversiones inmobiliarias, ya que éstas influyen en el capital de máxima calidad de las entidades (conocido como ‘capital Tier 1’). Las normas actuales hacen que esa rentabilidad del 3-5% ni siquiera cubra el coste del capital, por lo que no veo factible que directamente compren o desarrollen viviendas de alquiler. Esto imposibilita a los bancos la inversión directa en inmuebles”, explica Echavarren.

Losantos coincide en esos argumentos y descarta una entrada directa masiva de la banca en el sector en el mercado de la vivienda de alquiler, aunque cree que “sí podríamos ver entidades que deciden terminar o mejorar los activos que ya tienen en balance para poder venderlos, algo que hace cinco años ni siquiera se podían plantear”.

Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, también sigue esa línea y remarca que “la implicación de los bancos en la tenencia de inmuebles no es algo que guste al Banco de España, siempre se ha visto como una necesidad transitoria fruto del impago, pero no como parte de la gestión habitual. Podríamos ver algún caso, pero, a no ser que el Banco de España cambie su visión, no creo que los bancos vayan a entrar en la copropiedad de los inmuebles en arrendamiento”.

Además, los expertos recuerdan que en los últimos años los bancos se han visto obligados a vender inmuebles que ‘heredaron’ en la anterior crisis económica. “Llevan desde 2008 intentando quitarse el ladrillo, por lo que no vemos a la banca entrando en este negocio”, sentencia el CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.

Aumenta el interés por financiar

Ahora bien, pese a que no se espera una entrada directa en el sector, el mercado detecta un creciente interés por financiar las promociones residenciales destinadas al alquiler.

En este sentido, Antonio Díaz-Barceló, presidente de Euroconsulting Asesores Financieros, afirma que “la tendencia generalizada de los bancos es desinvertir en los activos inmobiliarios que tienen adjudicados”. Sin embargo, y aunque no cree que vayan a participar “como grandes inversores en capital, sí financiarán muchos de estos proyectos”.

Lo mismo sostiene Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, quien pone sobre la mesa la necesidad del sector de buscar nuevas fuentes de ingresos. 

“La banca tiene un gran problema de rentabilidad, y la perspectiva de un período prolongado de tipos bajos no hace más que acrecentar este problema. El crecimiento de la cuenta de resultados vía comisiones es muy peligroso porque los consumidores no las aceptan, y el recorrido del ahorro de costes (aunque aún existan oportunidades de automatización) es más limitado. Por otro lado, las crisis anteriores han supuesto, entre otras cosas, un alto nivel de liquidez que debe ser utilizado. Con estas dos premisas, los bancos están desesperados por encontrar otras vías de ingresos, lo hacen ya con los seguros, y el inmobiliario siempre ha sido un sector conocido por la banca, por la financiación tanto de promociones como de viviendas”, afirma Villén.

Por eso, cree que “los bancos sin duda seguirán financiando promociones, bien sea para la venta o para el alquiler. Lo cierto es que, en las promociones para venta, los bancos se han beneficiado de la subrogación de los compradores, prolongando la financiación y captando clientes; mientras que en el ‘build to rent’ no hay tal compra por parte de los nuevos inquilinos, lo que implica que los promotores necesiten más tiempo de financiación que en los préstamos al promotor tradicionales. Y aquí entra la fórmula de compartir beneficios o márgenes de los alquileres, como vía para recuperar el préstamo y obtener rentabilidad. Una manera que se podría llevar a cabo perfectamente es extendiendo el préstamo al promotor durante 10-15 años, con unos requisitos de ocupación”.

El interés de los bancos por financiar nuevas promociones de viviendas de alquiler ya lleva presente dos años, aunque se está intensificando en los últimos meses. Fuentes del mercado afirman que algunas entidades están dispuestas a financiar hasta el 70-80% de los proyectos a las grandes promotoras, muy por encima de lo que financian a través de los tradicionales préstamos al promotor, aunque siempre en función de su solvencia, la ubicación del desarrollo y, sobre todo, de las garantías que aporten.

El ‘asset management’, la otra gran alternativa

Otra vía que podrían explorar los bancos para aprovechar la rentabilidad de la vivienda en alquiler es a través del ‘asset management’; es decir, de la gestión.

“Al ser gestión y no tener los inmuebles en propiedad, no hay consumo de capital. No me extrañaría que la banca optara por este ‘modus operandi’ en el que podría utilizar los fondos de sus clientes de banca privada”, asegura el CEO de Colliers en España. “Es un producto financiero, apalancable y que se revaloriza en un entorno de inflación. La jugada es de libro, porque la banca podría impulsar el mercado del alquiler con viviendas bien gestionadas bajo una buena marca, que rentan cada año y con muchas probabilidades de venta futura con beneficio”, aclara Echavarren.

También defiende esta posibilidad el CEO de JLL en España, quien cree que podrían surgir plataformas de gestión de activos ligados a la vivienda de alquiler. “Los clientes de banca privada están invirtiendo en el inmobiliario y el sector se lo está perdiendo, así que valorará la posibilidad de ofrecer algo similar para que las inversiones se realicen desde las propias entidades. Con la gestión el alquiler está más controlado y es más fácil la gestión del riesgo, así que desde este punto de vista parece una opción muy atractiva”, detalla Losantos.

De hecho, ya hay casos similares en el mercado. Bankinter, por ejemplo, ha impulsado varias socimis especializadas en el ‘retail’ y el sector hotelero, y recientemente ha adquirido a través de su división de inversión la cartera logística de Montepino, que suma 22 activos y proyectos en curso con una superficie total de hasta 1,2 millones de m2. Otro ejemplo lo protagoniza Deutsche Bank, que tiene una gestora (DWS) muy enfocada al sector inmobiliario, así como Santander, que tiene un bróker inmobiliario (SPREA) con oficinas en diferentes ciudades del mundo, entre ellas Miami y Madrid; y una línea de asesoramiento específico sobre inversiones inmobiliarias.

“Es posible que la banca apueste por esta vía a través de socimis o de banca privada. Y debería hacerlo”, concluye el CEO de JLL en España.