En España se están donando más viviendas que nunca. Según los datos del INE, entre enero y agosto se han registrado 16.865 donaciones de inmuebles residenciales en toda España, una cifra inédita en los ocho primeros meses de un año en toda la serie histórica que arrancó en 2007. Respecto a los mínimos de 2014, las operaciones se han disparado hasta un 76%.

Los expertos afirman que la tendencia al alza empezó a consolidarse desde 2018, pero que el efecto psicológico de la pandemia y el endurecimiento de la tributación que entrará en vigor en enero de 2022, en el marco de la ley de lucha contra el fraude fiscal, han llevado las donaciones hasta niveles récord.

Esa es la teoría que maneja Esther M. Ramos Andivia, asociada de Testamentaría, que explica que “a nadie se le escapa cómo la crisis del covid1-9 nos ha cambiado en todos los aspectos de nuestra vida. Tantos meses de encierro, teletrabajo, ERTE, escasa vida social, pérdidas de familiares, amigos, vecinos…, nos ha dejado tiempo para pensar, replantearnos prioridades y tomar decisiones que aún no teníamos previstas”.

“Son muchas las personas que, ante esa visión de que aquí estamos de paso y que dejar las cosas para mañana puede ser tarde, han decidido planificar y organizar su patrimonio entre sus familiares realizando en vida la transmisión de sus bienes para dejarlo todo organizado sin necesidad de esperar a que llegue el fallecimiento. Esto explicaría la gran subida que experimentó el número de donaciones a partir de junio de 2020, cuando se eliminó el confinamiento al que estábamos sometidos. Los pensamientos futuros que se habían estado fraguando mientras se estaba en casa confinado, se convirtieron en donaciones reales en cuanto nos permitieron acudir a una notaría para poder elevarlo a público”, añade.

El repunte del verano poco a poco se fue estabilizando hasta que, meses después, apareció una novedad legislativa que volvió a impulsar las operaciones: la ley antifraude y su repercusión fiscal en las sucesiones.

En este sentido, José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, afirma que “la subida guarda relación con la aprobación de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada el pasado mes de julio, por el endurecimiento de la tributación de los pactos sucesorios, y por los nuevos valores a declarar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones”.

Salcedo argumenta que “en el primer caso, se pretendía suprimir el beneficio fiscal existente en el IRPF, lo que sin duda aceleró las donaciones durante el primer semestre. Finalmente, la Ley ha dado un margen de cinco años, para que los que adquieran inmuebles por pacto sucesorio puedan vender la vivienda sin perder beneficios fiscales en el IRPF, pero esto es algo que se introdujo en el último momento vía enmienda en el Senado. Por ello, es posible que mucha gente decidiera formalizar el pacto sucesorio antes de que entrara en vigor”.

Por otro lado, añade, “el aumento de la valoración de inmuebles en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones por la introducción del valor de referencia de Catastro también ha motivado la formalización de donaciones. Nuevamente, el incremento en los últimos meses se justifica por las dudas sobre la entrada en vigor de dicho valor de referencia. Finalmente será el 1 de enero de 2022, pero esto no estaba tan claro hasta la entrada en vigor de la Ley 11/2021”.

En qué van a consistir los cambios

Los expertos recuerdan que la nueva ley que entrará en vigor el próximo 1 de enero de 2022 incide en dos aspectos muy relevantes que tienen un claro efecto recaudatorio: la valoración del inmueble y los pactos sucesorios.

“Actualmente, son los intervinientes de la donación (donante y donatario) los que indican el valor del inmueble donado, que servirá de base imponible para el cálculo del impuesto. La valoración que se realiza es una valoración real, de mercado, pero que es claramente subjetiva y que en muchos casos da lugar a disputas entre la Administración y los sujetos pasivos del impuesto por existir disparidad en la valoración llegando incluso a tener que recurrir a la vía judicial para resolver el caso. Pero, con la nueva ley, vendrá dado por la Administración en función del valor de referencia aprobado por Catastro en diciembre de cada año, sustituyéndose el valor real o de mercado por ese valor de referencia. Este hecho supondrá que en muchos casos esas valoraciones sean superiores a las que los sujetos pasivos le hubieran dado a la propiedad y ese mayor valor supone una mayor base imponible y, por consiguiente, una mayor liquidación a pagar”, recalcan desde Testamentaría.

Por su parte, Salcedo insiste en que “el valor de referencia de Catastro es una incógnita, y hasta diciembre de 2021 no sabremos cómo afectará a cada inmueble. Este valor de referencia será la base imponible de las donaciones de inmuebles que se formalicen a partir del 1 de enero de 2022. Por ello,  los contribuyentes prefieren tributar por el valor conocido, que por el pendiente de conocer. Además, el nuevo valor de referencia de Catastro será mucho más difícil de combatir ya que, por Ley, se presume que se corresponde con el de mercado. Y será el contribuyente el que tenga que demostrar lo contrario”.

Respecto a los pactos sucesorios, la asociada de Testamentaría aclara que, con la nueva normativa, “el artículo 36 de la Ley del IRPF se modifica y con ella la forma de calcular la ganancia patrimonial que obtienen los donatarios cuando deciden vender un inmueble que recibieron a través de un pacto sucesorio y el donante no haya fallecido todavía. Hasta la fecha, si el donatario vendía el inmueble que había recibido por donación sin que hubiera fallecido el donante, la ganancia patrimonial se calculaba como la diferencia entre el valor de donación y el valor de venta. Pero, tras la modificación, si el donante sigue vivo cuando se vende el inmueble, el donatario se subrogaría en la posición del donante y el valor de referencia que se tomaría para calcular la ganancia patrimonial sería el precio de adquisición original y no el de donación, suponiendo una ganancia patrimonial bastante más elevada de lo que era antes de la modificación”.

Además, como recuerda Salcedo, la normativa mantiene el beneficio fiscal que suponen los pactos sucesorios en el IRPF, pero sólo si el inmueble se transmite cinco años después de celebrar el pacto sucesorio o del fallecimiento del causante. De este modo, si se vende cinco años después sólo hay que tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF.

Las diferencias en las CCAA

Los expertos recuerdan que esta reacción de las operaciones ante los cambios fiscales suele ser una constante. “Históricamente, en los períodos previos a unas elecciones, cuando aparecen noticias sobre un posible incremento impositivo o un cambio de reglas del juego, los ciudadanos tienden a actuar para prevenir una posible complicación futura considerando que adelantarse será más ventajoso. Son reacciones habituales en épocas de incertidumbre y en esta ocasión está sucediendo lo mismo”, sostiene la asociada de Testamentaría.

Por otro lado, María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, afirma que las estadísticas de los notarios también van en esa línea y que los máximos no solo se están produciendo en las donaciones de viviendas, sino en todo tipo de inmuebles y también en las de dinero en metálico.

En su opinión, además del efecto psicológico de la pandemia y el cambio fiscal que han impulsado recientemente las operaciones, otro factor a tener en cuenta lo encontramos en las bonificaciones fiscales que han aplicado algunas comunidades autónomas a este impuesto en los últimos años.

No podemos olvidar que el Impuesto de Sucesiones y Donaciones está cedido a las comunidades autónomas, que pueden crear reducciones propias y mejorar la normativa estatal a través del aumento del importe o del porcentaje de reducción, la ampliación de las personas que puedan acogerse a la misma o la disminución de los requisitos para poder aplicarla. Así, actualmente existen grandes diferencias debido a las ventajas que aplican unas regiones a través de reducciones y bonificaciones adicionales a las estatales que hacen que donar sea, desde el punto de vista fiscal, muy ventajoso en algunas comunidades, donde los sujetos pasivos tienen mucha menor presión fiscal que los que residen en otras autonomías.  

En concreto, la portavoz de los notarios menciona el caso de Andalucía, donde las donaciones se han incrementado de forma exponencial desde que el Gobierno regional estableció en primavera de 2019 una bonificación del 99% en la cuota del impuesto para parientes directos (padres, abuelos, hijos, nietos…) u cónyuges. La Comunidad de Madrid también establece una bonificación del 99%, lo que significa que solo se paga el 1% de la cuota tributaria, siempre que la donación se documente vía documento público.

La propia página web de la región liderada por Isabel Díaz Ayuso pone este ejemplo: un padre dona a su hijo un inmueble, ubicado en la Comunidad de Madrid, cuyo valor es de 200.000 euros. El hijo, que es quién recibe la donación, tiene que liquidar el Impuesto sobre Donaciones. Realizados los cálculos oportunos, le saldría una cuota tributaria de 31.621,21 euros y aplicándose la bonificación que tiene regulada la Comunidad de Madrid desde el 01/01/2006 solo pagaría 316,21 euros (el 1% de 31.621,21).

Tal y como resume el estudio Panorama de la Fiscalidad Autonómica y Foral de 2021, publicado por el Consejo General de Economistas-Asesores Fiscales, dentro del parentesco del Grupo II (que incluye descendientes, ascendientes y adoptados de 21 o más años), las CCAA que prácticamente liberan de tributación en 2021 a este grupo son los territorios forales del País Vasco, Andalucía, Cantabria, Extremadura, Madrid y Murcia.

Por su parte, Castilla y León o La Rioja dejan casi sin tributación a los contribuyentes con bases menores de 400.000 euros y Aragón, a los contribuyentes con bases menores a 500.000 euros. En Asturias no se gravan estas operaciones cuando la base imponible no supera 300.000 euros y se aplica una tarifa del 21,25 al 36,5% si se supera dicha cantidad. En Galicia la tarifa para estos familiares, además de una reducción de un millón de euros, tiene tipos del 5% al 18%, mientras que Canarias y Cataluña aplican bonificaciones decrecientes según crece la cuota o la base. En la Comunidad Valenciana la bonificación es del 50%, mientras que en Baleares la tarifa va del 1% al 20%, aplicándose el primer tipo hasta bases de 700.000 euros. En Castilla-La Mancha hay diferentes bonificaciones, como la del 80% para la base liquidable que exceda de 300.000 euros.

Se esperan más donaciones a corto plazo

Los expertos aseguran que el perfil de la mayoría de los donantes en la actualidad es el de un jubilado con una pensión garantizada que dona a sus hijos su patrimonio inmobiliario asegurándose por un lado que su voluntad se cumple, además de ‘ayudar’ en muchos casos a sus donatarios que han visto su economía mermada por la crisis sanitaria (cierre de negocios, ERTE, despidos…). Además, creen que las donaciones podrían ir a más en los próximos meses.

Por un lado, porque algunas regiones como Madrid y Andalucía han anunciado su intención de ampliar las bonificaciones fiscales en las operaciones de otros grados de parentescos (como por ejemplo tíos-sobrinos) y, por otro, por el temor a que el Gobierno central lleve a cabo una armonización fiscal en todo el país que en el futuro pueda eliminar o al menos reducir las exenciones actuales y previstas, en el marco de la reforma fiscal que podría aprobarse en 2022 o 2023, según los cálculos actuales del Ministerio de Hacienda.

“Actualmente hay muchas diferencias entre una donación en un territorio como Madrid y otro como Asturias, por lo que hay desigualdades importantes según donde vivas. Igualar el Impuesto de Donaciones es un rumor que está presente desde hace muchos años y me temo que tarde o temprano se podrán límites a las deducciones por motivos de recaudación. La idea del Gobierno actual es armonizarlo con unos mínimos”, recalca José Méndez, socio director del despacho de abogados Méndez Lit.

En esa misma línea, desde Testamentaría recalcan que las comunidades donde más donaciones se están registrando este año son precisamente las que ofrecen más ventajas fiscales, una señal de que los ciudadanos están “intentando aprovechar la gran ventaja fiscal con la que cuentan ahora y que podrían perder si lo hacen más tarde tras una modificación fiscal”.

Por eso, Salcedo Abogados recomienda hacer antes de final de año las donaciones que se tengan pensadas hacer, ya que todavía no habrá entrado en vigor el valor de referencia de Catastro y no existirá la presunción legal de que el valor de mercado se corresponde con el de referencia de Catastro. Además, se evitarán posibles nuevos cambios fiscales.