El mercado inmobiliario aparca el pesimismo y dibuja un 2023 mejor de lo esperado

La recta final de 2022 llenó de dudas al mercado. Con una inflación en niveles récord, las primeras subidas de los tipos de interés en más de una década y la crisis energética, fueron muchos quienes pronosticaron una recesión económica y un fuerte impacto en el sector inmobiliario. 

Un escenario que, sin embargo, no se está cumpliendo en los términos esperados. A pesar de que la incertidumbre todavía invita a la cautela y se espera un ajuste de la valoración de los imuebles y una caída de la inversión y el número de operaciones tras los espectaculares resultados del año pasado, los pesos pesados del 'real estate' ya dibujan un panorama menos pesimista para los próximos meses. 

Así lo han dejado entrever firmas como Arcano, BNP Paribas, Merlin, Colonial, Lar o Aedas Homes en la jornada V Iberian Reit & Listed Conference, celebrada en Madrid y organizada por la patronal europea de empresas de inversión inmobiliaria cotizadas (EPRA) e Iberian Property.

Una de las visiones más alentadoras ha sido la de Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano Partners, quien ha asegurado que "lo peor ha pasado. La tormenta se ha acabado". Durante su intervención, ha recordado que la inflación ya se está reduciendo, mientras que los salarios están mejorando y ha destacado que, según las previsiones, "en verano los salarios ya crecerán por encima de los precios, por lo que el crecimiento económico volverá".

Por otro lado, se ha mostrado convencido de que Europa evitará la recesión, aunque la actividad se ralentizará, y ha vaticinado que los tipos de interés tocarán techo próximamente y que bajarán hasta quedarse en la eurozona en torno al 2,5% medio plazo, una vez que la inflación se modere. Según el economista, esto significa que "los tipos de interés estructurales, que son importantes para el sector inmobiliario, se mantendrán en niveles bajos a nivel mundial durante los próximos 10-20 años. Eso no va a cambiar, por la tendencia demográfica", ha recalcado. 

Quien también ha lanzado un mensaje optimista es Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate en España, quien ha reconocido que "ahora somos más positivos que en noviembre y diciembre. 2022 ha sido un año récord de inversión, y aunque en el último trimestre parecía que el covid había sido una broma respecto a lo que estaba por llegar, no ha sido así. Hay que mantener la calma". 

Ortega ha insistido en que en 2023 "va a haber mucha actividad en el sector inmobiliario" y que la "Península Ibérica está en el punto de mira de empresas, inversores y ciudadanos" gracias a factores como la capacidad para competir vía alquileres respecto a otros mercados europeos (que registran unas rentas más altas), o la calidad de los activos.

En materia económica, ha pronosticado que España y Portugal lograrán escapar de la recesión y que "2023 va a ser mejor de lo esperado". No obstante, el máximo responsable del área inmobiliaria del banco francés prevé una caída del volumen de inversión en el conjunto del año cercana al 20% (5 puntos por debajo de lo que estimaba hace apenas dos meses), teniendo en cuenta que 2022 cerró con cifras récord de inversión. En su opinión, la estabilización llegará a mediados de año. 

Las principales socimis españolas también han arrojado luz sobre cómo se encuentra actualmente el mercado inmobiliario y qué puede pasar en el futuro. En este sentido, Pere Viñolas, CEO de Colonial, ha descartado que 2023 vaya a ser un ejercicio brillante, pero se ha mostrado optimista a largo plazo. "Lo importante son las perspectivas generales y el marco va a ser más claro", ha señalado. 

Una posición que comparte Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, quien ha explicado que "el entorno de las operaciones subyacentes va a ser positivo, salvo si los bancos centrales suben mucho más los tipos de interés, entramos en recersión y sube el paro". Pero, en ausencia de factores adicionales, el primer ejecutivo del gigante inmobiliario del Ibex 35 considera que "vamos a ver un ajuste nominal de los precios de los inmuebles, pero es algo cíclico. No debería preocuparnos". 

De hecho, las grandes socimis aseguran sus activos siguen registrando unos datos positivos. Clemente, por ejemplo, asegura que los números de sus centros comerciales están superando las cifras prepandemia y que los operadores (sus inquilinos) están vendiendo más de lo que les sube la renta por la inflación.

Miguel Pereda, vicepresidente de la socimi Lar España y presidente de Grupo Lar, recalca también que su cartera de centros comerciales "está mejor que en 2019 en términos de ocupación y alquileres. Y las previsiones para 2023 son muy buenas".

El sector de la vivienda tampoco está notando el temido vuelco del mercado, al menos en el caso de la obra nueva. Según ha explicado David Martínez, CEO de la promotora Aedas Homes, "hemos tenido un 2022 excelente en cuanto a entregas y métricas. Y la perspectiva es muy buena, porque se mantiene el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Mes a mes estamos notando un aumento de las ventas, mientras que en el mercado del alquiler, que son las transacciones de valor más bajo, todavía hay mucho recorrido. Veo un futuro positivo tanto a corto como a largo plazo".

GTRES

Una oportunidad para invertir en cotizadas

Otro de los mensajes que han lanzado algunos de los principales actores inmobiliarios es que nos encontramos en momento de oportunidad para invertir... Sobre todo, en cotizadas del sector.

Tal y como ha defendido Dominique Moerenhout, CEO de la patronal europea de empresas de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa (European Public Real Estate Association -EPRA-), "las principales socimis españolas están teniendo un buen comportamiento de rentas y ocupación. La inflación está teniendo un mayor impacto en los ingresos (que perciben vía alquileres) que en los costes operaciones, lo que es positivo para el sector". También ha añadido que "el sector está muy bien posicionado para absorber las subidas de los tipos de interés" y que su previsión es que "en 2024, los inversores vuelvan a tomar posiciones en el sector REIT, cuando vuelva a crecer la economía".

Detrás de su teoría está el fuerte descuento con el que cotizan las principales socimis europeas, que supera de media el 40% sobre el valor neto de sus activos (NAV). Es decir, su valor de mercado está muy por debajo del valor de sus carteras. "Hay una desconexión entre los precios de las acciones y los resultados de las empesas. Y son una oportunidad de compra por ese descuento. Es ahora cuando tenemos que invertir para estar posicionados cuando se recupere el mercado. Si esperamos, quizá sea tarde", ha sentenciado. 

David Martínez ha puesto números al caso concreto de Aedas Homes como ejemplo a ese descuento que arrastran las cotizadas. "En 2017, cuando salimos a bolsa, eramos casi una 'startup' y nos movíamos a 31 euros por acción, mientras que ahora estamos a 15 euros por acción y damos 100 millones de euros en dividendos". 

Los pesos pesados de las socimis cotizadas también han querido poner sobre la mesa el castigo que están recibiendo en bolsa. Miguel Pereda (Lar España) ha destacado que "hay un miedo injustificado, porque tenemos un endeudamiento bajo", mientras que Pere Viñolas (Colonial) ha recordado que "las cotizadas tenemos más liquidez y transparencia, lo que debería tener más valor". Ismael Clemente (Merlin) ha reconocido que la inversión en socimis, que es muy común entre los particulares en países como EEUU, en países como España "mucha gente no lo entiende", y ha insistido en que "cotizar es estar cuestionado siempre. Es casi un acto heroico". 

A pesar de las críticas, el sector espera que la tendencia se revierta en el futuro. "Tenemos que ser pacientes. Ya vendrá el mercado comprador", ha concluido el CEO de Colonial.