La construcción de viviendas de alquiler asequible en España enfrenta un dilema creciente: la inclusión de zonas comunes como piscinas, gimnasios, espacios de coworking, pistas de pádel... puede hacer que estos proyectos sean más atractivos, pero también tiende a encarecer el coste final del alquiler. Expertos del sector residencial advierten que, aunque estas 'amenities' pueden añadir valor y comodidad, su presencia puede ser un obstáculo para la accesibilidad que se busca en la vivienda asequible.

Ignacio Moreno, CEO dela promotora Aurora, sostiene que la decisión de incluir zonas comunes debe estar vinculada a factores como el número de viviendas en la promoción, el tipo de unidades ofrecidas (estudios, un dormitorio, dos dormitorios) y la ubicación geográfica del proyecto. "La coherencia entre los gastos de comunidad y las rentas de los inmuebles es crucial. Cuando hay una desproporción, estas 'amenities' se convierten en un lujo que contradice el propósito de ofrecer vivienda asequible", explica Moreno.

En este contexto, el CEO de Aurora plantea la necesidad de replantear el modelo de vivienda asequible en España, considerando que los estándares fijados por los códigos técnicos han incrementado de forma significativa los costes de construcción, dificultando el acceso de muchos ciudadanos a viviendas de obra nueva.

Un enfoque distinto

Antonio de la Fuente, 'managing director' de Corporate Finance en Colliers, coincide con Moreno sobre la necesidad de un enfoque más práctico. En su opinión, dada la limitación del presupuesto destinado a vivienda protegida y la escasez de suelo, es más razonable priorizar la construcción de un mayor número de viviendas que dedicar recursos a elaborar un número menor de unidades con servicios excepcionales. "Si a estas viviendas se les añaden costes adicionales de construcción para 'amenities' como la piscina o el gimnasio, el precio mínimo de alquiler necesariamente aumentará", advierte de la Fuente.

La realidad es que este es un tema que está en la palestra de los distintos foros del sector inmobiliario. De hecho, durante la segunda jornada del congreso de la APCE en Málaga, en septiembre de 2024, Teresa Marzo, CEO de Elix, planteó una pregunta al auditorio: "¿Es necesario que una vivienda de alquiler asequible tenga una piscina?" A esta cuestión, se respondió a sí misma afirmando que, si bien sería deseable, lo más importante es que el inquilino pueda pagar la renta. Marzo defendió la necesidad de replantear el modelo y concepto de vivienda asequible en su totalidad. “Muchos inversores internacionales no entienden los 'extras' de las viviendas asequibles”, agregó Corne Koppelaar, director internacional de Places for People Group, apoyando el argumento de Marzo.

Marzo no se limitó a cuestionar la necesidad de piscinas, sino que también mencionó otras comodidades que podrían omitir para ajustar el coste de estos activos. "A menudo, la calidad de la vivienda asequible es mejor que la de una vivienda libre. Cuentan con seguridad 24 horas, conserje y dos plazas de garaje. Habría que revisar todos estos aspectos," concluyó Marzo.

En línea con esta necesidad de replantear el enfoque hacia la vivienda asequible, Juan Manuel Acosta, CIO de Rockfield Real Estate, expresó en noviembre de 2024 durante el XI Foro Inmobiliario organizado por el Instituto de Empresa (IE) que "nos hemos centrado en añadir comodidades, cuando lo que realmente se necesita es un lugar básico para vivir". Acosta también subrayó que existe un gran "patrimonio urbano en ciudades secundarias" que podría ser revitalizado para abordar la emergencia habitacional en el país. Esto refleja la idea de que, en lugar de invertir en amenities costosas, podría ser más efectivo y accesible rehabilitar edificios existentes para ofrecer viviendas asequibles.

El foco puesto en la colaboración público-privada

Para abordar estos retos, Pedro Soria, consejero de estrategia y desarrollo de Negocio del Grupo Tecnitasa, propone reflexionar sobre modelos que permitan colocar oferta en el mercado y facilitar la solución a la crisis de vivienda asequible. “Es necesario encontrar un equilibrio entre los servicios y dotaciones que se exigen en las promociones y el precio final de la vivienda”, argumenta. Esto se traduce en establecer una renta de arrendamiento adecuada y en analizar el valor del suelo destinado a estos proyectos.

En cuanto a la rentabilidad de construir vivienda asequible, tanto Soria como Moreno comparten la opinión de que el actual marco regulatorio y los requisitos establecidos en algunos proyectos pueden dificultar la viabilidad económica de estos desarrollos. "La baja rentabilidad histórica de la vivienda en nuestro país complica la tarea de atraer capital, sobre todo internacional", indica Soria. "Los requisitos en algunos pliegos hacen que sea inviable para los promotores, constructores o gestores, lo que puede tener consecuencias negativas para la creación de nueva oferta de vivienda asequible", agrega.

Necesidad de alquiler asequible

Todos los expertos coinciden en la necesidad de implementar cambios estructurales para facilitar el acceso a viviendas asequibles sin que las zonas comunes se conviertan en un impedimento. En un contexto donde la demanda de vivienda asequible sigue aumentando, pero la oferta se ve limitada por la normativa y el alza de costes, es esencial repensar el modelo de inclusión de 'amenities' y ajustar las exigencias de construcción.

La conclusión es clara: si bien las zonas comunes pueden ofrecer un valor añadido y un atractivo para los inquilinos, también pueden convertirse en un arma de doble filo que complica la misión de proporcionar alquileres asequibles. Es fundamental que profesionales del sector, administraciones y la comunidad trabajen conjuntamente para encontrar un equilibrio que permita hacer accesible la vivienda a un mayor número de ciudadanos y, al mismo tiempo, mantener la calidad y los servicios que las familias